“不管是气温，还是房价，政府直接用手来强按，都是按不下去的。”吴晨斟酌了下，说道“不是有本书叫《天朝不高兴》么，大家好像都在不高兴！房地产调控这事儿，现在变成是政府不高兴，开发商不高兴，购房者不高兴，有房的也不高兴，全都不高兴。”他弹了弹烟灰，“累得跟贼似的，结果里外不是人。但现在是欲罢不能，骑虎难下。”
“那就换种方式调控，奶奶的，我看过专家浪不平的讲座，他说现在这种调控实际上就是抑制供给，每次调控又加大刚需的成本，肯定是不行的！”大牙愤愤的说道。
“那个江湖郎中的话你也信？整天哗众取宠的，呵呵，反正大家爱听什么他就说什么，不要说合理性跟建设性，就是基本逻辑都没有。”吴晨抽了一口烟，又往煮水的壶里添了一点水。“要真的像他们这些‘经济学家’呼吁的那样，取消限购，房价不涨到天上才怪。”
“我靠，别以为我不是读金融的就不懂！行政限价，是反市场化的行为。”大牙摇头晃脑道，他是读工科的，可架不住操房子的心啊！
“呵呵，别以为政府是傻子，他们当然也知道行政管制价格违反市场规律。但要是敞开让开发商涨价，房价何止是现在这个样子？以现在的刚需，根本不怕没有市场，足够开发商尽情的涨的。”
吴晨看大牙张着嘴想反驳，就抢着继续说到“就拿审批预销证这事儿来说，看起来是政府在代表购房者跟开发商讨价还价，但每开一个新盘，又跟当年抢大白菜似的，大清早起来排队，抢到房子的只会说自己运气好，或者是因为找到了关系，却不会感谢政府帮他砍了价。好吧，等抢到房子了，房价一旦上涨，个个只会觉得自己眼光独到，下手果断；可一旦房价下跌，闹着要政府赔偿，这不是扯蛋么！其实政府官员自己也战战兢兢担着风险，现在的媒体舆论向来是只为博眼球，你真当他们真心为民请愿啊？”
“我靠！政府当然不傻，最后还不是钱都让政府给赚了？要不为什么政府只限房价不限地价？”大牙很不服气，掏出烟来，递了一根给吴晨，自顾自的点了起来，才发现旁边还坐着一个美女呢！连忙冲黄晓琳示意了下，其实他刚才早就在房间里抽过烟了，现在只是注意到，尽下礼数。
黄晓琳倒不介意，从小老爸就抽烟，往来的叔伯们也都烟瘾过人，家里常年烟雾缭绕的，习惯了，也就没那么矫情。
吴晨见状也点上烟，看了看烧水的壶，还没有开，这才慢吞吞的说：“呵呵，这里就涉及到根本问题了，土地财政！”
“为什么各地方政府都拼命在卖地呢？因为没钱！自从国家分税制改革之后，就形成了中央富有地方缺钱的局面，这样的好处就是中央的话语权加大，也有利于统筹使用。全国性的基础建设、落后贫困地区的转移支付、应付灾难还有强军国防等等这些都需要中央层面去统筹，户部没钱，国库空虚的话，一切都是扯蛋!
可是问题就来了，各个地方政府要做的事情也很多，各种民生工程、社会保障，比如公交要补贴吧？地铁要贴钱吧？教育呢？医疗呢？这些都需要钱。加上国家为了拉动经济投资基础实施，那些项目都是中央跟地方按比例配套的，中央投资四万亿，地方就得配套十几万亿乃至更多。
水、电、气不能涨价，公路不让收费，税源又那么固定，给个脸色那些大企业还要迁总部，钱从哪里来呢？只能是找银行或者信托，这都得还的。这时候土地转让金作为各级地方政府的自留地，虽然按规定还必须有一定比例划入农田水利、教育和保障房等基金，但其救命效用是无可替代的。”
“政府卖地还卖的振振有辞，这还有天理吗？这还有王法吗？！这就是饮鸩止渴！”大牙可是很不爽，好歹哥也是在外企里混的，连个房子的影子都摸不着，这叫哥情何以堪啊！
“是饮鸩止渴！可是不饮马上就死！知道现在地方债务是多少？媒体公开的是十几万亿！每季度到期的地产信托就够地方政府愁死的！也够那些金融投资者胆战心惊的。在三角地区这些地方还好，毕竟有稳定的税收，每年的一般预算收入也大，在省东西北落后地区，不卖地还真不行。”
吴晨胜在对数据比较了解，停顿了一下，继续说道：“比如省东地区，某个县主要干流严重污染，地下水又含氟过高，大家都没水喝了。过大半的村子没通自来水，通了的也只能停几天供几天的。”
“怎么办？准备上马一个水资源项目，就是兴修水库、保护水源、铺设管网，实现村村通自来水，这是好事，老百姓也都拥护，问题是项目概算十几亿，当地的财政收入每年才五亿多，发工资都不够！别瞪我，那里一个局长的工资才二千多一个月！除了政府人员还有教师工资呢！”
一通长篇大论后，吴晨见大牙又吹鼻子瞪眼的，就先横了他一眼，继续说道：“去哪里弄这些钱呢？省里、市里各给一部分，剩下的就靠贷款了，银行贷不到就争取国际金融组织贷款，总之就是弄到钱先把一百多万人喝水这个燃眉之急给解决了，你不解决，那么多人没水喝不得骂死你！”
“最后怎么还钱了，卖地！很多所谓的专家学者在讨论所谓的土地纯收入，其实地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台，因为可抵押的土地增多了嘛！增加对城市基础设施建设的投资，同时，商业用地出让增多，房地产市场规模也随之变大，上下产业链也活跃，附带而来的税收也会增加。”
吴晨说完，吸了口烟，稍稍平复了一下心情，好久没这样一吐为快了，他也知道问题要更为复杂严重，只是平常闷得太久了，忍不住发泄一下。
“德行！”大牙说不过吴晨，恨恨的骂了一声，他对吴晨这种长篇大论其实不感到惊讶，自小就没少过这种论战，从南怀瑾到曾国藩，随便扯个话头，都能争论一整夜的。他只是苦于手头没有资料，不像吴晨那样近水楼台。
“呵呵。”吴晨苦笑了一声，他也知道大牙不满的所在，自己不也经常埋怨房价高，现在还在一个小宿舍里窝着呢！
“话说回来，即使政府降地价，开发商低价拿的地，也不会降价卖房子的。这是市场行为决定的，毕竟刚需强烈，能卖三万，它为什么要卖两万呢？从经济学的角度来看，任何一家企业都是以盈利为目的的，它首先应该考虑的是股东的利益，在此基础上再谈其他。”
“其实，开发商也难。”黄晓琳见战火燃到她这边，忍不住插了句嘴，她本来不愿意谈论这些的，整天舆论一边倒的骂，身在其中，滋味自知，“那些地王就不说了，就是正常交易也没那么容易拿到，门槛太多，条件太多，开发商的利润远远没有外界想的那么高。”
第一卷穷则思变第35章大树底下
“现在一宗经营性地块的出让过程就会出现多个价格，包括评估价、底价、标底，也就是起叫价、起始价，最后才是竞买价，也就是成交价等。地方政府设定的低价往往高出成本价20%以上，这还不包括成本价本身已经是被坐高的，比如修路，本来应该是财政出资，现在放到土地出让的一级开发中，就变成了成本，而不是由收益支出。这里面的门道一堆堆。”